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TITLE 닻 오르는 기업형 주택임대관리 시장
WRITER 관리자 WRITEDAY 2013-07-09

닻 오르는 기업형 주택임대관리 시장

 

주택임대관리업이 정착했을 때의 가상 상황이다.

#1. “고객님이 거주하는 주택을 관리하는 매경부동산자산관리사 OOO입니다. 이번 달 월세가 입금되지 않아 안내 전화 드렸습니다.” “! 깜박했네요. 오늘 중에 입금할게요. 그런데, 싱크대에서 물이 새는데 수리를 해주세요. 그리고 옆 방에서 밤에 너무 시끄럽게 음악을 틀어놔서 잠을 잘 못 자요. 해결 좀 해주세요.” “. 내일까지 수리 전문업체를 보내 해결해 드리겠습니다. 옆방 고객님께도 주의 당부 문자를 보내겠습니다.”

 

#2. “김 사장님, A원룸 담당하는 OOO입니다. 7월 말에 101호와 203호 임대 계약 기간이 만료되는데요, 계약 연장 때 주문하실 내용이 있으신가요?” “보증금을 올리거나, 안 되면 월세라도 인상했으면 하는데요.” “알겠습니다. 세입자 분들을 만나 상황을 설명하고 결과에 따라 계약 연장 또는 퇴거 조치하겠습니다.”

 

주택임대관리업은?

지난 627일 임대주택에 특화돼 종합서비스를 제공하는 주택임대관리업이 신설에 관한 주택법개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 주택임대관리업의 등록, 보증상품 가입, 주택임대관리업자에 대한 감독, 협회의 설립 및 각종 위반사항에 대한 벌칙 등이 신설될 전망이다.

이를 통해 임대인은 임대주택의 관리에 따르는 부담이 줄고 안정적 수익을 확보할 수 있게 된다. 또 임차인은 공신력 있는 주택임대관리업자로부터 종합적인 임대주택 관리 서비스를 받을 수 있게 된다. 리츠를 통한 민간임대주택도 활성화될 것으로 보인다.

주택임대관리업이 도입되면 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 모두에게 혜택이 많을 것으로 기대된다. 전문가들의 설명은 이렇다. ‘주택임대관리업 도입으로 임대인은 임대료 체납 등 악성 임차인 퇴거 문제에 따른 부담을 줄일 수 있고 임대인의 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 또한 임대인의 불성실한 시설 관리를 보완하고 임대인으로부터 임차인의 재산 소실 위험을 차단할 수 있다. 뿐만 아니라 임대 보증금을 낮출 수 있어 임차인의 경제적 부담을 덜 수 있을 것이다.

 

집주인은 수수료나 임대료 일부를 전문관리 업체에 지급하고 자신이 소유한 주택빌딩을 전문관리 업체에 맡기면 세입자 관리 부담을 덜 수 있다. 세입자는 집에 하자가 발생할 경우 집주인과의 갈등을 덜면서 전문회사로부터 양질의 서비스를 받을 수 있다. 임대인의 수익률을 떨어뜨리고 임차인에게는 부담이 되는 보증금 문제도 해결할 수 있을 것으로 기대된다.

이처럼 주택임대관리업은 임대료 징수에서부터 시설 개보수에 이르기까지 임대주택 관리에 필요한 종합서비스를 전문으로 제공하는 것을 말한다. 집 주인을 대신해 전문 관리업체가 세입자를 관리하고 월세도 받아준다.

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그렇다면 주택임대관리업은 기존 주택관리업과 무엇이 다를까 주택관리라고 하면 일반인은 아파트 관리사무소를 떠올리기 쉽다. 우리나라 주택법은 아파트 같은 공동주택의 공용시설 관리를 위해 주택관리를 의무화한다. 이를 수행하는 업을 주택관리업이라고 한다.

최근 온갖 비리가 드러나며 사회 문제가 된 일부 아파트 관리업체들이 여기에 해당한다. 주택임대관리업은 전혀 다른 개념이다. 주택임대관리업체는 전월세 아파트오피스텔기숙사다세대주택 등 임대주택을 대상으로 한다. 시설 관리보다는 임차인을 모집하고 계약관리퇴거 등 집주인과 세입자 간 문제를 해결하는 업무를 주로 하며 임차인의 명도퇴거 등 법적 문제도 해결해 준다. 기존에도 주택관리 업체가 있었지만 주택 공용부분의 유지보수 등 시설물 관리만 맡았다.

 

일본에는 2300여 주택관리 업체 등록

외국에는 주택임대관리 시장이 발달한 곳이 많다. 일본이 대표적이다. 일본도 기관보다는 개인 임대인이 많다는 점에서 우리나라와 큰 차이가 없다. 일본은 민간 임대주택의 85%를 개인이 소유하고 있다. 그렇지만 임대관리는 전문회사에 맡기는 것이 일반적이다. 이 중에서 주택임대관리업체가 관리하는 주택은 80수준인 약 900만 호에 달한다. 현재 일본에는 이런 주택임대관리업회사가 2300여개나 등록돼 있다.

 

일본은 주택임대관리업체가 위탁관리만을 하는 것이 아니라 서브리스(sub-lease : 단기 재임대)라는 방식으로 적극적인 임대공급자 역할을 한다. 이러한 회사들은 임대주택의 개발과정에서부터 임대인과 합동개발방식을 택한다. 이때 임대인들은 상속증여 때 세금을 감면 받게 되며, 서브리스 회사와는 30년 계약으로 고정임대료를 받는 게 일반적이다.

 

 

주택임대관리 방식

주택임대관리업의 방식은 위탁관리형과 자기관리형 두 가지로 분류할 수 있다.

 

 

 

위탁관리형은 임차인 관리와 시설물 관리업무를 대행하는 형태다. 자기관리형은 임대료 지불을 보장하고 자기 책임으로 주택을 임대 관리하는 형태다. 공실과 임대료 미납의 위험이 있다.

주택임대관리업이 성공을 위해서는 임차인이 입주 후 편리하게 이용하기 위한 입주가이드 매뉴얼, 임대료 징수를 위한 솔루션, 임대인에게 운영관리 결과를 보고할 수 있는 프로세스, 임차인 에프터서비스(AS) 요구에 즉각 대응할 방안 그리고 공실률을 최소화가 필요하다.

 

“새로운 먹거리주택임대관리업 관련업계 진출 모색

주택법 개정안의 국회 본회의 통과함에 따라 주택임대관리업 진출을 선언하는 기업이 늘었다. 건설사시행사는 물론 관련이 적어 보이는 기업도 관심을 보인다. 부동산 개발업체인 신영, KT 에스테이트(Estate), 국내 건설사  코오롱글로벌 등이다. 최근에는 ‘텔레마케팅 아웃소싱이 전문인 한 코스닥 상장사까지 주택임대관리업 진출을 모색하고 있다는 소문도 들린다. 이처럼 주택임대 관리업이 새로운 먹거리가 될 수 있다는 판단에서다. 이들 회사는 우선적으로 자사 관련 건물에 대한 관리를 중심으로 진행하는것으로 계획하고 있다.

 

 

국내 최초 검증된 매경부동산자산관리사가 주택임대관리 사업 진행

현재 주택 밀집지역에서는 중개업소에서 다세대주택 등의 임대관리를 하고 중소 임대관리업체도 있지만 사고가 가끔 생기는데다 제대로 된 서비스가 이뤄지지 않고 있다. 이에 국내 최초의 부동산자산관리 전문가인 매경부동산자산관리사들이 주택임대 관리를 진행 할 계획이다.

매경부동산자산관리하 회원점은 임대료 징수에서부터 시설 개보수에 이르기까지 임대주택 관리에 필요한 서비스 제공할뿐더러 임대인의 부동산 자산관리까지 책임지는 보다 전문화된 영역의 종합 서비스를 제공하게 된다. 또한 관리주택에 대한 전속임대도 맡아 진행하게 된다.

또한 펀드나 리츠방식을 통해 노후화된 주택을 매입, 시니어주택, 레이디멘션, 게스트 하우스 등 수익성을 높힐 수 있는 건물로 리모델링을 진행하며, 또한 임차인에게 꼭 필요한 서비스인 인터넷케이블TV•전화 등에 대해 서비스 제공하는 회사와 제휴해 임차인에게 필요한 서비스를 저렴하게 제공하고 서비스 회사로부터 제휴 수익도 얻을 수 있는 사업모델을 제공하여, 이에 대한 설명회를 8월에 개최 할 예정이다.

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PRBV_TEXT 7회 매경부동산자산관리사 자격시험서 94명 최종 합격
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